27.04.2014, 13:09
Für alle, die sich über die Klausuren austauschen möchten, die im November geschrieben werden:
03.11.: Z-1
04.11.: Z-2
06.11.: Z-3
07.11.: Z-4
10.11.: S-1
11.11.: S-2
13.11.: V-1
14.11.: V-2
03.11.: Z-1
04.11.: Z-2
06.11.: Z-3
07.11.: Z-4
10.11.: S-1
11.11.: S-2
13.11.: V-1
14.11.: V-2
03.11.2014, 17:25
Heute lief in NRW:
Z I vom 03.11.2014
Es war ein Urteil anzufertigen, wohl in Anlehnung an die Entscheidungen des BGH
vom 28.1.2009 – VIII ZR 9/08 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 7/08 – und Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 –
Thema: Räumung, Mietrecht , außerordentliche und ordentliche Kündigung des Vermieters wegen wirtschaftlichen Gründen
Unstreitiger Sachverhalt
Kläger kaufte im Juli 2013 ein Grundstück in Innenstadtnähe, Düsseldorf, bebaut mit einem stark sanierungsbedürftigen Altbau. Der Kläger wusste von dem miserablen Zustand des Hauses, kaufte es aber für einen KP von 300 000 Euro in dem Willen es abzureißen und ein neues Wohngebäude und neuen Wohnraum zu schaffen. Die vorige Eigentümerin hatte keine Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude vorgenommen und es wegen den dafür anfallenden Kosten letztlich verkauft. Der Käufer holte im Dezember 2013 ein Gutachten über den Zustand des Gebäudes ein, in welchen erhebliche Mängel festgestellt wurden. Unter anderem war das Haus teilweise feucht, von Hausschwamm befallen etc. Allein eine Teilsanierung würde 150 000 Euro kosten. Es gab viele Informationen zu dem Gebäude an sich, dessen Raumaufteilung etc.
Die Beklagten sind Eheleute und bewohnen das Erdgeschoss des Hauses. Den Mietvertrag hatten sie im Jahr 2002 mir der vorigen Eigentümerin abgeschlossen und einen Mietzins von monatlich 665 Euro vereinbart.
Nachdem der Kläger durch den Kauf des Hauses in den Mietvertrag eintrat, zahlten die Beklagten ab Juli 2013 die Miete zunächst ordnungsgemäß an den Kläger. Im September verlor der Beklagte zu 1) seinen Job. Im November wurde dann nur ein Abschlag auf die Miete gezahlt iHv 150 Euro. Darauf vom Kläger angesprochen, begründete der Beklagte dies mit finanziellen Schwierigkeiten.
Im Dezember blieb die Mietzinszahlung dann ganz aus. Es bestand sodann ein Mietrückstand von 1180 Euro.
Der Kläger kündigte daraufhin mit Schreiben vom 10.12.2013 außerordentlich wegen der Mietrückstände und verlangte Räumung bis zum 31.12.2013, hilfsweise erklärte er die ordentliche Kündigung mit Frist zur Räumung bis zum 30.09.2014. Er begründete die Kündigung damit, dass er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe, aufgrund der Unverwertbarkeit des Grundstücks, den enorm hohen Sanierungskosten etc.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisse widersprach er bereits in diesem Schreiben.
Letztlich erhebt er im Juni 2014 Klage gegen die Beklagten. Die Klage wird am 12. Juni 2014 in der Wohnung der Beklagten an die Tochter des Sohnes der Beklagten übergeben. Diese legt die zwei Briefe an den Beklagten zu 1) und 2) auf einem Bücherregal ab und unterrichtet die Beklagten nicht über die Entgegennahme. Der Beklagte zu 2) findet die Briefe erst durch Zufall am 20.06.2014 und leitet den Brief an seine Frau, die Beklagte zu 2) am selben Tag weiter. Diese war zwischenzeitlich nach der Trennung von dem Beklagten zu 1) am 14.06.2014 aus der Wohnung ausgezogen und hatte dem Beklagten zu 2) sämtliche Schlüssel übergeben.
Kläger beantragt,
Räumung (außerordentlcihe Kündigung) und hilfsweise Räumung zum 30.09.2014 (ordentlcihe Kündigung)
Beklagten beantragen Klageabweisung.
Sie tragen vor, gegenüber der Beklagten zu 2, sei die Klage nach dem Auszug gar nicht mehr zulässig, insbesondere sei nicht auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen worden. Zudem könne nicht gekündigt werden, da der Kläger kein berechtigtes Interesse habe. Er müssen sich die mangelnden Maßnahmen der vorigen Eigentümerin zurechnen lassen etc.
Der Beklagte zu 1) erklärt die unbedingte Aufrechnung (wohl Primäraufrechnung) mit Schreiben vom 18.08.2014 mit einer Forderung gegen den Beklagten aus dem Verkauf von KFZ Ersatzteilen im Juli 2013. Diese Forderung beträgt über 2000 EUR und ist zwischen den Parteien unstreitig,
Der Kläger meint, diese Aufrechnung sei für die Klage bedeutungslos, da die Rechtshängigkeit der Klage bereits am 12.06.2014 eingetreten sei., die Aufrechnung damit mehr als 2 Monate nach Rechtshängigkeit erfolgt sei.
In der mündlichen Verhandlung erklärte die Beklagte zu 2) dass sie eine neue Anschrift habe und seit ihrem Auszug bei ihrer Schwester wohne. Diese Wohnanschrift ist in Erkrath.
Rechtliche Lösung und Probleme
Entscheidungsgründe mit wohl notwendigen Ausführungen zu:
- Rubrumsberichtigung
- subjektive Klagehäufung
- Rechtsschutzbedürfnis nach Auszug eines Mieters
- notwendige Streitgenossenschaft
- Haupt und Hilfsantrag
Bezüglich Hauptantrag:
- Aufrechnung
- Problem Rechtshängigkeit der Klage, Zustellungsproblematik, hier wohl erst am 20.06.2014 und damit Aufrechnung am 18.08.2014 noch innerhalb der zwei Monate des § 569 III Nr. 2 BGB
Bezüglich Hilfsantrag:
Ordentliche Kündigung
Problem, berechtigtes Interesse, Abwägung der Interessen, Art. 14 GG, Schutz des Mieters, wann liegt Unwirtschaftlichkeit vor etc.
Hier lag wohl der Schwerpunkt der Klausur …
Entscheidung über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit erlassen.
Z I vom 03.11.2014
Es war ein Urteil anzufertigen, wohl in Anlehnung an die Entscheidungen des BGH
vom 28.1.2009 – VIII ZR 9/08 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 7/08 – und Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 –
Thema: Räumung, Mietrecht , außerordentliche und ordentliche Kündigung des Vermieters wegen wirtschaftlichen Gründen
Unstreitiger Sachverhalt
Kläger kaufte im Juli 2013 ein Grundstück in Innenstadtnähe, Düsseldorf, bebaut mit einem stark sanierungsbedürftigen Altbau. Der Kläger wusste von dem miserablen Zustand des Hauses, kaufte es aber für einen KP von 300 000 Euro in dem Willen es abzureißen und ein neues Wohngebäude und neuen Wohnraum zu schaffen. Die vorige Eigentümerin hatte keine Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude vorgenommen und es wegen den dafür anfallenden Kosten letztlich verkauft. Der Käufer holte im Dezember 2013 ein Gutachten über den Zustand des Gebäudes ein, in welchen erhebliche Mängel festgestellt wurden. Unter anderem war das Haus teilweise feucht, von Hausschwamm befallen etc. Allein eine Teilsanierung würde 150 000 Euro kosten. Es gab viele Informationen zu dem Gebäude an sich, dessen Raumaufteilung etc.
Die Beklagten sind Eheleute und bewohnen das Erdgeschoss des Hauses. Den Mietvertrag hatten sie im Jahr 2002 mir der vorigen Eigentümerin abgeschlossen und einen Mietzins von monatlich 665 Euro vereinbart.
Nachdem der Kläger durch den Kauf des Hauses in den Mietvertrag eintrat, zahlten die Beklagten ab Juli 2013 die Miete zunächst ordnungsgemäß an den Kläger. Im September verlor der Beklagte zu 1) seinen Job. Im November wurde dann nur ein Abschlag auf die Miete gezahlt iHv 150 Euro. Darauf vom Kläger angesprochen, begründete der Beklagte dies mit finanziellen Schwierigkeiten.
Im Dezember blieb die Mietzinszahlung dann ganz aus. Es bestand sodann ein Mietrückstand von 1180 Euro.
Der Kläger kündigte daraufhin mit Schreiben vom 10.12.2013 außerordentlich wegen der Mietrückstände und verlangte Räumung bis zum 31.12.2013, hilfsweise erklärte er die ordentliche Kündigung mit Frist zur Räumung bis zum 30.09.2014. Er begründete die Kündigung damit, dass er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe, aufgrund der Unverwertbarkeit des Grundstücks, den enorm hohen Sanierungskosten etc.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisse widersprach er bereits in diesem Schreiben.
Letztlich erhebt er im Juni 2014 Klage gegen die Beklagten. Die Klage wird am 12. Juni 2014 in der Wohnung der Beklagten an die Tochter des Sohnes der Beklagten übergeben. Diese legt die zwei Briefe an den Beklagten zu 1) und 2) auf einem Bücherregal ab und unterrichtet die Beklagten nicht über die Entgegennahme. Der Beklagte zu 2) findet die Briefe erst durch Zufall am 20.06.2014 und leitet den Brief an seine Frau, die Beklagte zu 2) am selben Tag weiter. Diese war zwischenzeitlich nach der Trennung von dem Beklagten zu 1) am 14.06.2014 aus der Wohnung ausgezogen und hatte dem Beklagten zu 2) sämtliche Schlüssel übergeben.
Kläger beantragt,
Räumung (außerordentlcihe Kündigung) und hilfsweise Räumung zum 30.09.2014 (ordentlcihe Kündigung)
Beklagten beantragen Klageabweisung.
Sie tragen vor, gegenüber der Beklagten zu 2, sei die Klage nach dem Auszug gar nicht mehr zulässig, insbesondere sei nicht auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen worden. Zudem könne nicht gekündigt werden, da der Kläger kein berechtigtes Interesse habe. Er müssen sich die mangelnden Maßnahmen der vorigen Eigentümerin zurechnen lassen etc.
Der Beklagte zu 1) erklärt die unbedingte Aufrechnung (wohl Primäraufrechnung) mit Schreiben vom 18.08.2014 mit einer Forderung gegen den Beklagten aus dem Verkauf von KFZ Ersatzteilen im Juli 2013. Diese Forderung beträgt über 2000 EUR und ist zwischen den Parteien unstreitig,
Der Kläger meint, diese Aufrechnung sei für die Klage bedeutungslos, da die Rechtshängigkeit der Klage bereits am 12.06.2014 eingetreten sei., die Aufrechnung damit mehr als 2 Monate nach Rechtshängigkeit erfolgt sei.
In der mündlichen Verhandlung erklärte die Beklagte zu 2) dass sie eine neue Anschrift habe und seit ihrem Auszug bei ihrer Schwester wohne. Diese Wohnanschrift ist in Erkrath.
Rechtliche Lösung und Probleme
Entscheidungsgründe mit wohl notwendigen Ausführungen zu:
- Rubrumsberichtigung
- subjektive Klagehäufung
- Rechtsschutzbedürfnis nach Auszug eines Mieters
- notwendige Streitgenossenschaft
- Haupt und Hilfsantrag
Bezüglich Hauptantrag:
- Aufrechnung
- Problem Rechtshängigkeit der Klage, Zustellungsproblematik, hier wohl erst am 20.06.2014 und damit Aufrechnung am 18.08.2014 noch innerhalb der zwei Monate des § 569 III Nr. 2 BGB
Bezüglich Hilfsantrag:
Ordentliche Kündigung
Problem, berechtigtes Interesse, Abwägung der Interessen, Art. 14 GG, Schutz des Mieters, wann liegt Unwirtschaftlichkeit vor etc.
Hier lag wohl der Schwerpunkt der Klausur …
Entscheidung über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit erlassen.
03.11.2014, 19:16
In Hessen lief dieselbe Klausur.
03.11.2014, 19:20
Warum denn notwendige Streitgenossen? Die Mieter sind einfache Streitgenossen. (Gesamtschuldner)
03.11.2014, 20:17
Was mir natürlich erst auf dem Heimweg aufgefallen ist: Im Grunde waren es zum Zeitpunkt der Entscheidung ja zwei Anträge auf sofortige Räumung, da der 30.09.2014 zwischenzeitlich verstrichen war, nur eben einmal mit außerordentlicher Kündigung begründet und einmal mit ordentlicher Kündigung... mal sehen für wie dumm der Korrektor mich hält, wenn er die Tenorierung "bis zum 30.09.2014" liest (in die Vergangenheit tenoriert, sehr witzig...)
:@
:@
03.11.2014, 22:29
Du bist nicht allein
03.11.2014, 22:36
In hessen lief die gleiche Klausur heute!
Ich fand sie sehr umfangreich und zeitlich auch gar nicht machbar, bin auch nicht fertig geworden.
Die Neueingeführte RMB hat auch hier zugeschlagen
Ich fand sie sehr umfangreich und zeitlich auch gar nicht machbar, bin auch nicht fertig geworden.
Die Neueingeführte RMB hat auch hier zugeschlagen
04.11.2014, 18:45
Hessen ZIII
Anwaltsklausur mit Mandantenanschreiben und Gutachten
Mandant ist auf SE verklagt worden. Hintergrund: M. ist Personalvermittler und wirbt mit Flyer mit seiner Verschwiegenheitsvereinbarung allerdings ist diese nicht Teil seiner AGB.
M. vermittelt der Kundin eine Frau für die ausgeschriebene Stelle. Kundin möchte jedoch nur einen Mann einstellen und keine Frau unabhängig von deren Qualifikation. M. teilt dies per Email der Berwerberin mit und weist sie auf eine möglichen SE Anspruch gegen Kundin wg. Verletzung des AGG hin. Bewerberin verklagt Kundin und darauf hin wird ein Vergleich zwischen den Parteien geschlossen bei dem die Kundin 7.500€ an die Bewerberin zahlt. Diese 7.5000€ zzg. Anwaltskosten und Verzugszinsen möchte die Kundin nun von der Mandantin klageweise geltend machen, sie begründet dies mit der Pflichtverletzung der Kundin aufgrund der Verletzung der Verschwiegenheitspflichten des M.; M. ist der Meinung er habe keine Verschwiegenheitspflichten einzuhalten gehabt, da er diesbezüglich nichts in den AGB stehen hat und darüber hinaus auch eine Klage bereits zulässig ist, da in den AGB des M. steht, dass eine Mediation stattfinden muss bevor ansprüche gerichtlich geltend gemacht werden können. M. möchte auch wissen, welche Kosten auf ihn zu kommen müssen.
Aufgabe: Gutachten, Mandantenanschreiben inkl. Anträge, Kostenausrechnen
Wieder mal zeitlich eine zu umfangreiche Klausur und kaum zu schaffen gewesen.
Anwaltsklausur mit Mandantenanschreiben und Gutachten
Mandant ist auf SE verklagt worden. Hintergrund: M. ist Personalvermittler und wirbt mit Flyer mit seiner Verschwiegenheitsvereinbarung allerdings ist diese nicht Teil seiner AGB.
M. vermittelt der Kundin eine Frau für die ausgeschriebene Stelle. Kundin möchte jedoch nur einen Mann einstellen und keine Frau unabhängig von deren Qualifikation. M. teilt dies per Email der Berwerberin mit und weist sie auf eine möglichen SE Anspruch gegen Kundin wg. Verletzung des AGG hin. Bewerberin verklagt Kundin und darauf hin wird ein Vergleich zwischen den Parteien geschlossen bei dem die Kundin 7.500€ an die Bewerberin zahlt. Diese 7.5000€ zzg. Anwaltskosten und Verzugszinsen möchte die Kundin nun von der Mandantin klageweise geltend machen, sie begründet dies mit der Pflichtverletzung der Kundin aufgrund der Verletzung der Verschwiegenheitspflichten des M.; M. ist der Meinung er habe keine Verschwiegenheitspflichten einzuhalten gehabt, da er diesbezüglich nichts in den AGB stehen hat und darüber hinaus auch eine Klage bereits zulässig ist, da in den AGB des M. steht, dass eine Mediation stattfinden muss bevor ansprüche gerichtlich geltend gemacht werden können. M. möchte auch wissen, welche Kosten auf ihn zu kommen müssen.
Aufgabe: Gutachten, Mandantenanschreiben inkl. Anträge, Kostenausrechnen
Wieder mal zeitlich eine zu umfangreiche Klausur und kaum zu schaffen gewesen.
04.11.2014, 19:37
NRW Z2 in ganz kurz:
SMG wegen Hundebiss...
5-jährige wird von Nachbarshund gebissen, der eigentlich dazu da ist, die Schreinereiwerkstatt des Mandanten zu bewachen und dazu mit einem 2m hohen Tor weggesperrt ist. Es gab Anzeichen, dass sich da gern mal Leute rumtreiben, daher wurde der Hund angeschafft. Ausgebildet oder abgerichtet ist er aber nicht, dem Mandanten reicht es, wenn er bellt.
Zu dem Biss kommt es, weil der 6-jährige Sohn des Klägers beim - ansich von den Eltern beider Parteien jederzeit vom Küchenfenster zu beaufsichtigen - Spielen in einem unbeobachteten Moment übers Tor klettert und die Tür aufmacht.
Hat er vorher nie gemacht, da haben beim Spielen die Eltern aber auch beaufsichtigt.
Daraufhin wirft der Vater der 5jährigen einen Ziegelstein nach dem Hund, Hund geht zu Boden. Vater nimmt einen zweiten Stein und schlägt den Hund zielgerichtet tot. Wert: 800,- Neupreis.
Mandant wird zuerst außergerichtlich zur Zahlung von 15.000 € aufgefordert, er bietet 1 Monat später einen Scheck von 300,- an mit der Aussage, dass damit hoffentlich alles erledigt sei und er auf Annahme verzichte.
Eltern lösen den Scheck ein.
Mandant wird dann verklagt vor LG Aachen, Antrag 1: SMG unbeziffert (in Klageschrift vorstellung mindestens 15.000 €) plus 5 PP Zinsen seit dem Aufforderungsschreiben, Antrag 2: Fahrtkosten der Eltern ins Krankenhaus mit PKW, 0,25€/km und Auslagenpauschale 25€ wieder plus 5 pp Zinsen; Antrag 3: Feststellung bzgl künftiger materieller & immaterieller Schäden.
Mandant will sich dagegen wehren, meint jedenfalls hälftiges Mitverschulden der Eltern wegen Aufsicht, SMG überhöht weil man im Gesicht kaum noch was sieht, zudem möchte er in dem Prozess die Ansprüche wegen dem Toten Hund gegen den Vater durchsetzen, sofern das möglich ist.
So grob. Schwerpunkt dürften § 833 S. 2, VSP, Aufsichtspflichten, Mitverschulden sowie (isolierte) Drittwiderklage gewesen sein.. plus bisschen Erlassvertrag, § 253 ZPO und Co.
Richtige Beweisangebote, die man hätte verwerten können, gab es nicht. Ebenso war wieder alles unstreitig und lediglich Rechtsfragen zu klären.
SMG wegen Hundebiss...
5-jährige wird von Nachbarshund gebissen, der eigentlich dazu da ist, die Schreinereiwerkstatt des Mandanten zu bewachen und dazu mit einem 2m hohen Tor weggesperrt ist. Es gab Anzeichen, dass sich da gern mal Leute rumtreiben, daher wurde der Hund angeschafft. Ausgebildet oder abgerichtet ist er aber nicht, dem Mandanten reicht es, wenn er bellt.
Zu dem Biss kommt es, weil der 6-jährige Sohn des Klägers beim - ansich von den Eltern beider Parteien jederzeit vom Küchenfenster zu beaufsichtigen - Spielen in einem unbeobachteten Moment übers Tor klettert und die Tür aufmacht.
Hat er vorher nie gemacht, da haben beim Spielen die Eltern aber auch beaufsichtigt.
Daraufhin wirft der Vater der 5jährigen einen Ziegelstein nach dem Hund, Hund geht zu Boden. Vater nimmt einen zweiten Stein und schlägt den Hund zielgerichtet tot. Wert: 800,- Neupreis.
Mandant wird zuerst außergerichtlich zur Zahlung von 15.000 € aufgefordert, er bietet 1 Monat später einen Scheck von 300,- an mit der Aussage, dass damit hoffentlich alles erledigt sei und er auf Annahme verzichte.
Eltern lösen den Scheck ein.
Mandant wird dann verklagt vor LG Aachen, Antrag 1: SMG unbeziffert (in Klageschrift vorstellung mindestens 15.000 €) plus 5 PP Zinsen seit dem Aufforderungsschreiben, Antrag 2: Fahrtkosten der Eltern ins Krankenhaus mit PKW, 0,25€/km und Auslagenpauschale 25€ wieder plus 5 pp Zinsen; Antrag 3: Feststellung bzgl künftiger materieller & immaterieller Schäden.
Mandant will sich dagegen wehren, meint jedenfalls hälftiges Mitverschulden der Eltern wegen Aufsicht, SMG überhöht weil man im Gesicht kaum noch was sieht, zudem möchte er in dem Prozess die Ansprüche wegen dem Toten Hund gegen den Vater durchsetzen, sofern das möglich ist.
So grob. Schwerpunkt dürften § 833 S. 2, VSP, Aufsichtspflichten, Mitverschulden sowie (isolierte) Drittwiderklage gewesen sein.. plus bisschen Erlassvertrag, § 253 ZPO und Co.
Richtige Beweisangebote, die man hätte verwerten können, gab es nicht. Ebenso war wieder alles unstreitig und lediglich Rechtsfragen zu klären.
04.11.2014, 19:38
Achso, Aufgabe war natürlich bei (Teil-)Erfolg Schriftsatz ans Gericht, bei Erfolgsaussichten (-) Mandantenschreiben. Im Gutachten war SV-Darstellung entbehrlich. Auf Rechtsausführungen durfte konkret (ähem :angel: ) verwiesen werden.
Umfang: Hölle! ^^
Umfang: Hölle! ^^