Wie kreditwürdig sind wir (Juristen)?

[Gast]

Hat jemand über das eventuelle Scheidungsrisiko gedacht?

[Grottentroll]

Was ist überhaupt der Plan? Sollen 6 Leute gemeinsam ein Haus kaufen? Wollt ihr das als GbR machen oder kauft jeder Teile und ihr bildet eine WEG? 

Meines Erachtens nur als WEG sinnvoll, sonst trägt ja jeder das jeweilige Insolvenzrisiko der anderen.

Mehrgenerationenhaus mit den Eltern halte ich aus diversen Gründen für sinnvoll. Lustiger Weise haben wir uns heute für eine Besichtigung von einem Haus mit ausgebautem Nebengelass angemeldet, wo man die Eltern einquartieren könnte, wenn sie alt und krank sind. Mit Schwiegermutti wäre heikel, aber nun gut. Mit meinen Geschwistern und deren Anhang auf 40-50 Jahre? Alterverwalter. 

Über die rechtliche Ausgestaltung habe ich mir tatsächlich noch nicht so viele Gedanken gemacht, es steht aber auf unserer to-Do-Liste ganz weit oben. Das wäre dann relevant, wenn sich ein solches Projekt tatsächlich umsetzen ließe. Wir würden uns dann natürlich beim Notar und auch Steuerberater beraten lassen, da ich in einem ganz anderen Rechtsgebiet Zuhause bin 

Aber vorab eine Frage: Für die Immobilie bräuchte man eine Teilungserklärung, sofern man eine WEG gründen möchte, richtig? Das ist ja logischerweise erst nach Eigentumserwerb möglich, sofern es nicht ein Objekt ist, das ohnehin schon als WEG existiert. Sollte das nicht der Fall sein, hat man im Grunde die Möglichkeit als Bruchteilsgemeinschaft oder GbR aufzutreten (bzw. eine andere Gesellschaftsform). Könnte man dann im Gesellschaftsvertrag die Gründung einer WEG festlegen, um das Insolvenzrisiko abzuwenden? Paar 1 ist noch nicht verheiratet, hier könnten ja ggf.auch schenkungssteuerliche Aspekte eine Rolle spielen, da ich den höheren Anteil der monatlichen Abtragsrate leiste. 

Ich frage mich auch, ob man als GbR auch günstige Konditionen bekommt, da man seinen eigenen Anteil ja recht leicht übertragen kann (wenn dahingehend nichts geregelt wurde). Dieser Umstand ist doch für Banken eig nachteilig.

1. Der Verkäufer kann die Immobilie auch aufteilen und die Einheiten separat verkaufen. Der zusätzliche Verwaltungsaufwand wird sich natürlich im Kaufpreis niederschlagen.

2. Die spätere Aufteilung des Grundstücks nach dem Kauf reduziert das Insolvenzrisiko nicht. Ihr haftet gegenüber der Bank weiter voll aus dem Darlehensvertrag. Die auf dem Grundstück lastende Grundschuld wandelt sich durch die Teilung in eine Gesamtgrundschuld auf allen Bruchteilen (=Wohneinheiten) um.

3. Aus diesem Grund verlangen Banken Bürgschaften durch die Gesellschafter, wenn sie Verträge mit GbR'en abschließen.

[Gasto]

Was ist überhaupt der Plan? Sollen 6 Leute gemeinsam ein Haus kaufen? Wollt ihr das als GbR machen oder kauft jeder Teile und ihr bildet eine WEG? 

Meines Erachtens nur als WEG sinnvoll, sonst trägt ja jeder das jeweilige Insolvenzrisiko der anderen.

Mehrgenerationenhaus mit den Eltern halte ich aus diversen Gründen für sinnvoll. Lustiger Weise haben wir uns heute für eine Besichtigung von einem Haus mit ausgebautem Nebengelass angemeldet, wo man die Eltern einquartieren könnte, wenn sie alt und krank sind. Mit Schwiegermutti wäre heikel, aber nun gut. Mit meinen Geschwistern und deren Anhang auf 40-50 Jahre? Alterverwalter. 

Über die rechtliche Ausgestaltung habe ich mir tatsächlich noch nicht so viele Gedanken gemacht, es steht aber auf unserer to-Do-Liste ganz weit oben. Das wäre dann relevant, wenn sich ein solches Projekt tatsächlich umsetzen ließe. Wir würden uns dann natürlich beim Notar und auch Steuerberater beraten lassen, da ich in einem ganz anderen Rechtsgebiet Zuhause bin 

Aber vorab eine Frage: Für die Immobilie bräuchte man eine Teilungserklärung, sofern man eine WEG gründen möchte, richtig? Das ist ja logischerweise erst nach Eigentumserwerb möglich, sofern es nicht ein Objekt ist, das ohnehin schon als WEG existiert. Sollte das nicht der Fall sein, hat man im Grunde die Möglichkeit als Bruchteilsgemeinschaft oder GbR aufzutreten (bzw. eine andere Gesellschaftsform). Könnte man dann im Gesellschaftsvertrag die Gründung einer WEG festlegen, um das Insolvenzrisiko abzuwenden? Paar 1 ist noch nicht verheiratet, hier könnten ja ggf.auch schenkungssteuerliche Aspekte eine Rolle spielen, da ich den höheren Anteil der monatlichen Abtragsrate leiste. 

Ich frage mich auch, ob man als GbR auch günstige Konditionen bekommt, da man seinen eigenen Anteil ja recht leicht übertragen kann (wenn dahingehend nichts geregelt wurde). Dieser Umstand ist doch für Banken eig nachteilig.

1. Der Verkäufer kann die Immobilie auch aufteilen und die Einheiten separat verkaufen. Der zusätzliche Verwaltungsaufwand wird sich natürlich im Kaufpreis niederschlagen.

2. Die spätere Aufteilung des Grundstücks nach dem Kauf reduziert das Insolvenzrisiko nicht. Ihr haftet gegenüber der Bank weiter voll aus dem Darlehensvertrag. Die auf dem Grundstück lastende Grundschuld wandelt sich durch die Teilung in eine Gesamtgrundschuld auf allen Bruchteilen (=Wohneinheiten) um.

3. Aus diesem Grund verlangen Banken Bürgschaften durch die Gesellschafter, wenn sie Verträge mit GbR'en abschließen.

zu 1: Kann er machen. Dann wird es aber schon vertraglich kompliziert, weil sich der Verkäufer diese Aufteilung sicherlich bereits vertraglich absichern lassen will. Ansonsten macht er das alles und dann springen die Käufer doch wieder ab. Gleichzeitig wird es für die Käufer schwierig, von der Bank Finanzierungszusagen für Wohnungen zu bekommen, die noch gar kein WEG Sondereigentum sind (meine Vermutung).

zu 2 und zu 3: Sehe ich auch so. Man haftet halt für alle. Und so schön die Freundschaft jetzt ist, oftmals läuft sie so gut, weil man eben nicht über Geld streiten muss. 

Wer ein Mehrgenerationenhaus sucht, dem würde ich am ehesten noch zu einem Haus mit Einliegerwohnung für die Eltern raten. Das Haus kauft man alleine und die Eltern zahlen eine reduzierte Miete an einen, die man zur Tilgung mit nutzt.

[Gast]

Woher kommt die Info der ganzen Foristen, dass Kredite zum Hauskauf kein Problem sei bei festem Einkommen? Ich kenne sehr gut verdienende Leute auf Haussuche, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil die Banken meinen, die Objekte seien inzwischen alle zu überbewertet. Also für ein überbewertetes Objekt geben sie keinen Kredit raus. Scheinbar unabhängig von dem guten und festen (quasi unkündbaren) Job. Also wo gibt's diese Kredite?

[Testimonial]

Woher kommt die Info der ganzen Foristen, dass Kredite zum Hauskauf kein Problem sei bei festem Einkommen? Ich kenne sehr gut verdienende Leute auf Haussuche, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil die Banken meinen, die Objekte seien inzwischen alle zu überbewertet. Also für ein überbewertetes Objekt geben sie keinen Kredit raus. Scheinbar unabhängig von dem guten und festen (quasi unkündbaren) Job. Also wo gibt's diese Kredite?

An jeder Ecke. Habe dank darlehenswiderruf jeden Tag Verträge auf dem Tisch. 

Allerdings sind zwei Sachen erforderlich um einen Kredit zu bekommen. Bzw entweder/oder und Tlw. Beides

Extrem gutes Einkommen oder eben Vermögen als rollierendes Eigenkapital.

Ich verdiene gerade mal 2.500€ eur netto. Abzüglich bestehender laufender Verbindlichkeiten inklusive Kind bleibt fast nichts übrig. Dennoch hätte mir die Bank neben bestehenden Verbindlichkeiten von 150.000€ Zu 0,65% auf 10 Jahre auch noch weitere 300.000 mittels 100% finanziert. Hätte also nur die kaufnebenerwerbskostem bringen müssen.

Stichwort Querbesicherung.

[Gasto]

Woher kommt die Info der ganzen Foristen, dass Kredite zum Hauskauf kein Problem sei bei festem Einkommen? Ich kenne sehr gut verdienende Leute auf Haussuche, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil die Banken meinen, die Objekte seien inzwischen alle zu überbewertet. Also für ein überbewertetes Objekt geben sie keinen Kredit raus. Scheinbar unabhängig von dem guten und festen (quasi unkündbaren) Job. Also wo gibt's diese Kredite?

Bei eigentlich jeder Bank...?! Eine Bank, die wegen einer vermeintlichen Immo-Blase keine Kredite mehr vergibt, kann ihre Darlehenssparte ja auch gleich schließen. So funktioniert das aber nicht.

Abgesehen davon ist eine vermeintliche Überbewertung erstmal nur eine Frage des Eigenkapitals. Wenn man natürlich eine 100 oder 110% Finanzierung machen will, könnte eine Überbewertung ein Problem sein. Wenn man aber 10-20% EK plus Nebenkosten mitbringt, passt das schon wieder. 

In meinem Freundeskreis haben in letzter Zeit einige eine Immo gekauft und niemand hatte ein Problem mit der Bank. Es war mehrmals eher andersrum, die Bank wollte noch mehr Kredit geben als meine Freunde überhaupt wollten.

[Testimonial]

Am besten ihr fragt mal Family & Friends ob die euch halt was günstig geben. Und wenn nur fürs Papier. Das natürlich nicht zu empfehlen, aber ist oft Standard um liquider zu wirken.

[DonJuansohn]

Woher kommt die Info der ganzen Foristen, dass Kredite zum Hauskauf kein Problem sei bei festem Einkommen? Ich kenne sehr gut verdienende Leute auf Haussuche, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil die Banken meinen, die Objekte seien inzwischen alle zu überbewertet. Also für ein überbewertetes Objekt geben sie keinen Kredit raus. Scheinbar unabhängig von dem guten und festen (quasi unkündbaren) Job. Also wo gibt's diese Kredite?

An jeder Ecke. Habe dank darlehenswiderruf jeden Tag Verträge auf dem Tisch. 

Allerdings sind zwei Sachen erforderlich um einen Kredit zu bekommen. Bzw entweder/oder und Tlw. Beides

Extrem gutes Einkommen oder eben Vermögen als rollierendes Eigenkapital.

Ich verdiene gerade mal 2.500€ eur netto. Abzüglich bestehender laufender Verbindlichkeiten inklusive Kind bleibt fast nichts übrig. Dennoch hätte mir die Bank neben bestehenden Verbindlichkeiten von 150.000€ Zu 0,65% auf 10 Jahre auch noch weitere 300.000 mittels 100% finanziert. Hätte also nur die kaufnebenerwerbskostem bringen müssen.

Stichwort Querbesicherung.

Der TE hat, meine ich, von einem Haus im Rhein-Main-Gebiet gesprochen. 
Für 300k kriegst du hier maximal 2ZKB.

[Testimonial]

Woher kommt die Info der ganzen Foristen, dass Kredite zum Hauskauf kein Problem sei bei festem Einkommen? Ich kenne sehr gut verdienende Leute auf Haussuche, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil die Banken meinen, die Objekte seien inzwischen alle zu überbewertet. Also für ein überbewertetes Objekt geben sie keinen Kredit raus. Scheinbar unabhängig von dem guten und festen (quasi unkündbaren) Job. Also wo gibt's diese Kredite?

An jeder Ecke. Habe dank darlehenswiderruf jeden Tag Verträge auf dem Tisch. 

Allerdings sind zwei Sachen erforderlich um einen Kredit zu bekommen. Bzw entweder/oder und Tlw. Beides

Extrem gutes Einkommen oder eben Vermögen als rollierendes Eigenkapital.

Ich verdiene gerade mal 2.500€ eur netto. Abzüglich bestehender laufender Verbindlichkeiten inklusive Kind bleibt fast nichts übrig. Dennoch hätte mir die Bank neben bestehenden Verbindlichkeiten von 150.000€ Zu 0,65% auf 10 Jahre auch noch weitere 300.000 mittels 100% finanziert. Hätte also nur die kaufnebenerwerbskostem bringen müssen.

Stichwort Querbesicherung.

Der TE hat, meine ich, von einem Haus im Rhein-Main-Gebiet gesprochen. 
Für 300k kriegst du hier maximal 2ZKB.

Ja und? Dann muss er mehr arbeiten. Welche anspruchshaltung hat er denn, dass er einen Kredit will. Freies Land. Niemand muss ihm einen geben.

[Grottentroll]

Woher kommt die Info der ganzen Foristen, dass Kredite zum Hauskauf kein Problem sei bei festem Einkommen? Ich kenne sehr gut verdienende Leute auf Haussuche, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil die Banken meinen, die Objekte seien inzwischen alle zu überbewertet. Also für ein überbewertetes Objekt geben sie keinen Kredit raus. Scheinbar unabhängig von dem guten und festen (quasi unkündbaren) Job. Also wo gibt's diese Kredite?

Bei jeder Bank. Nur halt nicht für überbewertete Grundstücke. Hat in der Tat nichts mit dem Einkommen und der Jobsicherheit zu tun. Kenne einen Fall, wo die Bank einem Ehepaar von Lebenszeit-Beamten ein Darlehen verweigert hat, weil das Grundstück überbewertet war.

Selbst bei Beamten gibt es ein geringes Ausfallrisiko durch Tod, Krankheit oder Entlassung. Wenn der Erlös aus der Verwertung des Grundstücks voraussichtlich nicht ausreicht, um die Restschuld abzubezahlen, wird die Risikoprüfung der Bank getriggert und die Bank sagt nein.