Klausuren November 2014

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Heute lief in NRW:

Z I vom 03.11.2014

Es war ein Urteil anzufertigen, wohl in Anlehnung an die Entscheidungen des BGH

vom 28.1.2009 – VIII ZR 9/08 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 7/08 – und Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 –

Thema: Räumung, Mietrecht , außerordentliche und ordentliche Kündigung des Vermieters wegen wirtschaftlichen Gründen

Unstreitiger Sachverhalt

Kläger kaufte im Juli 2013 ein Grundstück in Innenstadtnähe, Düsseldorf, bebaut mit einem stark sanierungsbedürftigen Altbau. Der Kläger wusste von dem miserablen Zustand des Hauses, kaufte es aber für einen KP von 300 000 Euro in dem Willen es abzureißen und ein neues Wohngebäude und neuen Wohnraum zu schaffen. Die vorige Eigentümerin hatte keine Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude vorgenommen und es wegen den dafür anfallenden Kosten letztlich verkauft. Der Käufer holte im Dezember 2013 ein Gutachten über den Zustand des Gebäudes ein, in welchen erhebliche Mängel festgestellt wurden. Unter anderem war das Haus teilweise feucht, von Hausschwamm befallen etc. Allein eine Teilsanierung würde 150 000 Euro kosten. Es gab viele Informationen zu dem Gebäude an sich, dessen Raumaufteilung etc.

Die Beklagten sind Eheleute und bewohnen das Erdgeschoss des Hauses. Den Mietvertrag hatten sie im Jahr 2002 mir der vorigen Eigentümerin abgeschlossen und einen Mietzins von monatlich 665 Euro vereinbart.

Nachdem der Kläger durch den Kauf des Hauses in den Mietvertrag eintrat, zahlten die Beklagten ab Juli 2013 die Miete zunächst ordnungsgemäß an den Kläger. Im September verlor der Beklagte zu 1) seinen Job. Im November wurde dann nur ein Abschlag auf die Miete gezahlt iHv 150 Euro. Darauf vom Kläger angesprochen, begründete der Beklagte dies mit finanziellen Schwierigkeiten.
Im Dezember blieb die Mietzinszahlung dann ganz aus. Es bestand sodann ein Mietrückstand von 1180 Euro.
Der Kläger kündigte daraufhin mit Schreiben vom 10.12.2013 außerordentlich wegen der Mietrückstände und verlangte Räumung bis zum 31.12.2013, hilfsweise erklärte er die ordentliche Kündigung mit Frist zur Räumung bis zum 30.09.2014. Er begründete die Kündigung damit, dass er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe, aufgrund der Unverwertbarkeit des Grundstücks, den enorm hohen Sanierungskosten etc.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisse widersprach er bereits in diesem Schreiben.

Letztlich erhebt er im Juni 2014 Klage gegen die Beklagten. Die Klage wird am 12. Juni 2014 in der Wohnung der Beklagten an die Tochter des Sohnes der Beklagten übergeben. Diese legt die zwei Briefe an den Beklagten zu 1) und 2) auf einem Bücherregal ab und unterrichtet die Beklagten nicht über die Entgegennahme. Der Beklagte zu 2) findet die Briefe erst durch Zufall am 20.06.2014 und leitet den Brief an seine Frau, die Beklagte zu 2) am selben Tag weiter. Diese war zwischenzeitlich nach der Trennung von dem Beklagten zu 1) am 14.06.2014 aus der Wohnung ausgezogen und hatte dem Beklagten zu 2) sämtliche Schlüssel übergeben.

Kläger beantragt,

Räumung (außerordentlcihe Kündigung) und hilfsweise Räumung zum 30.09.2014 (ordentlcihe Kündigung)

Beklagten beantragen Klageabweisung.

Sie tragen vor, gegenüber der Beklagten zu 2, sei die Klage nach dem Auszug gar nicht mehr zulässig, insbesondere sei nicht auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen worden. Zudem könne nicht gekündigt werden, da der Kläger kein berechtigtes Interesse habe. Er müssen sich die mangelnden Maßnahmen der vorigen Eigentümerin zurechnen lassen etc.

Der Beklagte zu 1) erklärt die unbedingte Aufrechnung (wohl Primäraufrechnung) mit Schreiben vom 18.08.2014 mit einer Forderung gegen den Beklagten aus dem Verkauf von KFZ Ersatzteilen im Juli 2013. Diese Forderung beträgt über 2000 EUR und ist zwischen den Parteien unstreitig,

Der Kläger meint, diese Aufrechnung sei für die Klage bedeutungslos, da die Rechtshängigkeit der Klage bereits am 12.06.2014 eingetreten sei., die Aufrechnung damit mehr als 2 Monate nach Rechtshängigkeit erfolgt sei.

In der mündlichen Verhandlung erklärte die Beklagte zu 2) dass sie eine neue Anschrift habe und seit ihrem Auszug bei ihrer Schwester wohne. Diese Wohnanschrift ist in Erkrath.


Rechtliche Lösung und Probleme

Entscheidungsgründe mit wohl notwendigen Ausführungen zu:

- Rubrumsberichtigung
- subjektive Klagehäufung
- Rechtsschutzbedürfnis nach Auszug eines Mieters
- notwendige Streitgenossenschaft
- Haupt und Hilfsantrag

Bezüglich Hauptantrag:
- Aufrechnung
- Problem Rechtshängigkeit der Klage, Zustellungsproblematik, hier wohl erst am 20.06.2014 und damit Aufrechnung am 18.08.2014 noch innerhalb der zwei Monate des § 569 III Nr. 2 BGB

Bezüglich Hilfsantrag:
Ordentliche Kündigung
Problem, berechtigtes Interesse, Abwägung der Interessen, Art. 14 GG, Schutz des Mieters, wann liegt Unwirtschaftlichkeit vor etc.
Hier lag wohl der Schwerpunkt der Klausur …


Entscheidung über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit erlassen.