Klausuren Juni 2026

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SACHSEN, ZR II, Anwaltsklausur, 09.06.2026 / Grundstückskauf, Altbaukeller, Maklerexposé, GbR 

Mandant war GbR, die mit insgesamt drei Personen gegründet wurde, um gemeinsam ein Altbauhaus zu erwerben und umzubauen. Die GbR war wohl schon gegründet, aber noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen; GbR GV schon notariell beurkundet. 

Die Gesellschafter wurden über eine Anzeige/ein Exposé eines Maklers aus Chemnitz auf ein Altbauhaus aufmerksam. Das Haus war Baujahr ca. 1890, im EG befand sich eine Bäckerei, oben Wohnräume. Im Exposé stand sinngemäß, dass die Außenwände des Kellergeschosses trockengelegt worden seien und nur noch die Fenster abgedichtet werden müssten, damit der Keller als Wohnraum genutzt werden könne. Der Verkäufer hatte das Exposé freigegeben, kannte das Haus selbst aber wohl kaum, weil er es geerbt hatte. Die GbR Gesellschafter wollten den Raum als Musizierzimmer/Aufenthaltsraum nutzen.

Bei der Besichtigung waren der Makler und eine Frau anwesend, die angab, in dem Haus aufgewachsen zu sein und sich von dem Haus “verabschieden” zu wollen. Sie führte faktisch durch das Haus. Im Keller fiel ein feuchter Fleck auf. Auf Nachfrage erklärte die Frau, das könne vom Waschmaschinenanschluss o. Ä. stammen. Der Makler verwies zunächst auf das Exposé und erklärte auf erneute Nachfrage, die Trockenlegung/Abdichtung sei fachgerecht erfolgt. Die Frau war später verstorben. 

Später kam es zum notariellen Kaufvertrag über 950.000 €. Im Kaufvertrag war ein umfassender Gewährleistungsausschluss enthalten. Der Verkäufer war beim Besichtigungstermin nicht dabei; kennengelernt haben die Käufer ihn wohl erst beim Notartermin. 

Nach Beginn der Umbauarbeiten stellte ein Handwerker bzw. später ein Privatsachverständiger fest, dass die Kelleraußenwände tatsächlich nicht trockengelegt/abgedichtet waren. Die nachträgliche Trockenlegung sollte 150.000 € zzgl USt kosten. Werte laut Sachverhalt: Wert mangelfrei 1.000.000 €, Wert mangelhaft 900.000 €, Kaufpreis 950.000 €. 

Der Mandant wollte wirtschaftlichen Ausgleich. Zunächst hatte ein Gesellschafter allein den Verkäufer angeschrieben, später dann alle Gesellschafter gemeinsam. Der Verkäufer lehnte ab und meinte sinngemäß, sie hätten ohnehin ein Schnäppchen gemacht. außerdem war der Makler nicht solvent.

Bearbeiterhinweise: Ansprüche gegen den Makler aus § 828 Abs. 2 BGB bzw. aus der Doppelmaklertätigkeit sollten wohl ausgeschlossen sein; Verkäufer saß in Zwickau, Grundstück lag im Bezirk Dresden, Makler in Chemnitz. 

Meine Lösung grob: Bin zunächst über kaufrechtliche Gewährleistung gegangen. Sachmangel habe ich nicht über Beschaffenheitsvereinbarung angenommen, weil die Angabe aus dem Exposé nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde und wegen § 311b BGB eine Beschaffenheitsvereinbarung problematisch war. Dann aber Mangel über öffentliche Äußerung/Exposé bejaht: Der Verkäufer hatte das Exposé freigegeben, die Angabe zur Trockenlegung war objektiv falsch, und daran durfte sich die Käuferseite grundsätzlich orientieren. Gewährleistungsausschluss grundsätzlich wirksam, aber § 444 BGB wegen Arglist. Arglist habe ich über die falschen Angaben des Maklers bzw. jedenfalls Angaben ins Blaue hinein bejaht, zumal konkret nach dem feuchten Fleck gefragt wurde. § 442 BGB habe ich verneint, weil keine positive Kenntnis und keine grob fahrlässige Unkenntnis vorlag; die Käufer hatten ja gerade nachgefragt und wurden auf Exposé/fachgerechte Trockenlegung verwiesen.

 Rechtsfolge: Minderung war jedenfalls möglich. Richtige Berechnung nach § 441 Abs. 3 BGB wohl: 950.000 × 900.000 / 1.000.000 = 855.000 €, also Minderungsbetrag 95.000 €. Daneben/primär kam Schadensersatz wegen Mängelbeseitigungskosten von 150.000 € in Betracht, hab ich über §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB. CIC wegen Arglist konnte man vermutlich auch diskutieren. 

Prozessual: Klägerin wohl die GbR, trotz fehlender Registereintragung rechts- und parteifähig. Sachlich LG wegen Streitwert. Örtlich habe ich Zwickau als allgemeinen Gerichtsstand des Verkäufers und Dresden wegen Grundstück/Erfüllungsort diskutiert. Strategisch würde ich eher gegen den Verkäufer vorgehen und den Makler wegen schon wegen Insolvenzrisiko nicht verklagen.

Insgesamt fand ich die Klausur schöner als gestern. Wie habt ihr das Ding gelöst bzw was lief bei euch?