Klausuren August 2021

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Gedächtnisprotokoll Z II (MV):
Der Mandant hatte 2012 ein 1950 gebautes, sanierungsbedürftiges Haus in Greifswald geerbt. Da er freischaffender Künstler war hat er nur ein geringes Einkommen und konnte sich keine Sanierung leisten.

Der Neffe Arndt Jonas seiner späteren Ehefrau Julia ist Steuerberater und schlug ihm 2015 vor, das Haus zu kaufen, zu sanieren und dies an ihn zu vermieten. Damit wolle Jonas Steuern sparen. Der Mandant schlug stattdessen vor, dass Jonas ihm ein Nießbrauchrecht eintragen lässt oder ihn anderweitig entgeltfrei in dem Haus wohnen lässt. Jonas lehnte diese Vorschläge ab, da er seine Aufwendungen nur absetzen könne, wenn er das Haus entgeltlich vermiete. Der Kauf- und Mietvertrag dürften aus dem selben Grund auch nicht in einem Dokument geregelt werden, sondern müssten separat erfolgen. Der Mandant stimmte zu. Jonas versprach, dem Mandanten nie zu kündigen. Dies erfolgte alles rein mündlich.

Der Mandant und Jonas schlossen einen notariellen Vertrag über den Verkauf des Grundstückes ab. Die Kaufsumme beträgt 160.000 € (marktüblich). Laut Vertrag wurden keine mündlichen Nebenabreden vereinbart.

Eine Woche nach dem Kaufvertrag schlossen sie einen Mietvertrag über das Haus über 500 € ab (400 € Miete plus 100 € Nebenkosten; ebenfalls marktüblich). Im Mietvertrag wurde u.a. vereinbart, dass für Änderungen und Ergänzungen die Schriftform erforderlich sei.

Jonas sanierte das Haus für ca. 50.000 €.

Im September 2018 gingen Jonas und der Mandant auf eine Wanderung und kamen dabei in einen intensiven Austausch. Dabei wurde auch über die Miete gesprochen. Jonas sagte: „Ach was soll‘s, die Miete brauchst du nicht mehr zahlen, ich habe genug Geld“. Der Mandant bedankte sich dafür und zahlte ab Oktober 2018 keine Miete mehr. Es wurde nichts schriftlich festgehalten.

Einige Zeit später ging die Beziehung zu seiner Frau Julia in die Brüche. Sie zog aus dem gemeinsamen Haus aus. Der Mandant wurde dazu auch schon von derselben Anwältin beraten wegen einiger familienrechtlicher Ansprüche wie Unterhalt.

In der Folge erklärte Jonas gegenüber dem Mandanten die fristlose Kündigung wegen Mietrückstände i.H.v. 17.000 €. Er gewähre dem Mandanten zur Zahlung eine Frist von drei Wochen, sonst werde er sie gerichtlich geltend machen.

Der Mandant meint, dass das alles nicht sein könne. Er wolle wissen, ob er die Grundstücksübereignung rückgängig machen könne. Ihm sei klar, dass er dann den Kaufpreis zurückzahlen müsse, aber die Steuerersparnis müsse sich Jonas doch anrechnen lassen. Er wolle in jedem Falle in dem Haus wohnen bleiben.

Er wisse nicht, ob Jonas als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sei. Er könne sich nicht erinnern, dass er diesbezüglich Post vom Grundbuchamt erhalten habe, und das hätte doch eigentlich der Fall sein müssen. Jonas habe übertriebenen Spaß daran, Steuern zu sparen. Deshalb könne er sich vorstellen, dass Jonas nach Abschluss der Verträge vergessen habe, sich als Eigentümer eintragen zu lassen, da die Veträge für das Finanzamt ausgereicht hätten.

Die Anwältin und der Mandant kommen überein, dass die Situation zweifach geprüft werden soll, sowohl für den Fall, dass Jonas ins Grundbruch eingetragen ist, als auch für den Fall, dass dies nicht erfolgt ist.

Bearbeitervermerk:
Es ist gutachterlich zu prüfen, welche Ansprüche Jonas und der Mandant gegeneinander haben. Dabei sollen die gerichtlichen Erfolgsaussichten der Beweismittel unter Berücksichtigung der Beweislast erörtert werden.

Anschließend soll erörtert werden, wie der Mandant weiter (gerichtlich oder außergerichtlich) vorgehen solle. Die entsprechenden Schreiben müssen nicht verfasst werden.

Es ist davon auszugehen, dass Jonas tatsächlich eine Steuerersparnis hatte.