Klausuren Oktober 2017

[LSA]

ZR II: Anwaltsklausur aus Beklagtenperspektive

Gegen den Mandanten wurde ein Versäumnisurteil, gerichtet auf teilweise Rückzahlung von Miete und Aufwendungsersatz, erlassen, gegen das er sich wehren möchte.

Der Mandant ist Vermieter einer Wohnung in Magdeburg, für die er im Herbst 2013 neue Mieter suchte. Er beauftragte die ihm von seiner Lebensgefährtin empfohlene Maklerin Frau Kramer damit, nach seinen Angaben zur Wohnung ein Exposé zu erstellen, bei sich auszuhängen und eventuelle Interessenten an ihn weiterzuvermitteln. Die konkreten Vertragsverhandlungen inklusive Wohnungsbesichtigung wollte er sodann selbst durchführen. Obwohl der Mandant der Maklerin die korrekte Fläche von 120 qm mitgeteilt hatte, schrieb sie aufgrund einer Verwechslung mit einer anderen Wohnung in das Exposé, die Wohnung habe eine Fläche von 150 qm. Das Exposé enthält die Aussage, dass die Angaben auf den Informationen des Vermieters beruhen und nicht verbindlich sind. Die Maklerin leitete das Exposé nicht an den Mandanten weiter, bevor sie es aushängte.

Für die Wohnung interessierte sich ein Ehepaar, die späteren Kläger, und telefonierte daraufhin mit der Maklerin, der Inhalt des Gesprächs ist umstritten. Nach Aussage der Kläger kam es ihnen besonders auf die Größe der Wohnung an, diese sei ihnen auch von der Maklerin explizit bestätigt worden. Nach Aussage der Maklerin war die Wohnungsgröße nicht Thema das Telefonats. Die Maklerin leitete die Kläger an den Mandanten weiter, nach Besichtigung der Wohnung, bei der die Größe nicht thematisiert wurde, schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die Wohnung ab dem 1.1.2014 zum Mietpreis von 2300 € pro Monat (2000 € kalt + 300 € Nebenkostenvorauszahlung) ab. Im Mietvertrag wird die Wohnungsfläche nicht angegeben, ein entsprechendes Feld ist nicht ausgefüllt.

Im Juni 2015 erhielten die Kläger die Nebenkostenabrechung, aus der sich die tatsächliche Fläche von 120 qm ergab. Nach Angaben des Mandanten meldeten sich die Kläger am Folgetag telefonisch und fragten wegen der Flächenabweichung nach. Der Mandant erklärte ihnen, die Wohnung habe eine Fläche von 120 qm, die anderslautende Angabe im Exposé sei unzutreffend und von ihm nicht zu verantworten. Die Kläger hätten sich daraufhin positiv geäußert: Weil die Nebenkosten überwiegend anhand der Wohnungsfläche berechnet werden, sei die geringe Fläche für sie günstig.

Das Telefongespräch hat die Lebensgefährtin des Mandanten mitgehört, weil die Kläger so laut sprachen und sie direkt neben ihm auf der Couch saß. Der Lautsprecher war nicht aktiviert.

In der Folge zahlten die Kläger den sich aus der NK-Abrechnung ergebenden Betrag und die vertraglich vereinbarte Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses zum 31.3.2016, ohne einen Vorbehalt zu erklären oder dergleichen.

Im Mietvertragsformular war außerdem handschriftlich vom Mandanten eingetragen, dass die zur Wohnung gehörende Gasheizung dringend kontrolliert (gewartet?) werden müsse. Das jährliche Wartungsintervall war nämlich bei Vertragsschluss bereits abgelaufen. Der Mandant vergaß in der Folge, die Wartung in Auftrag zu geben, woraufhin die Kläger, ohne diesbezüglich beim Mandanten nachgefragt zu haben, eine Firma mit der Wartung beauftragten. Diese erachtete den Austausch aller zehn Heizungsventile als erforderlich und führte die entsprechenden Arbeiten für 1.300 € aus. Diese Kosten möchten die Kläger ebenfalls vom Mandanten ersetzt bekommen. Der Mandant ist der Meinung, es sei sehr unwahrscheinlich, das alle Ventile gleichzeitig kaputt gehen.

Der Mandant befand sich auf einem mehrmonatigen Arbeitsaufenthalt im Ausland, er hatte seine bei ihm wohnende Lebensgefährtin damit beauftragt, seine Post durchzusehen und ihn gegebenenfalls sofort zu informieren. Das hatte bei seinen vergangenen Auslandsaufenthalten immer funktioniert, aber diesmal erwähnte die Lebensgefährtin die eingetroffene Post (Klage mit Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens und Versäumnisurteil) nicht, obwohl man regelmäßig telefonierte – sie dachte, er könne aus dem Ausland ohnehin nichts machen.

Jetzt sitzt da der Mandat mit einem fast zwei Monate alten VU und fragt, ob man da noch was machen kann. Außerdem möchte er wissen, ob er eventuell Ansprüche gegen die Maklerin hat und was da zu unternehmen sei. Unterlagen: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Klage, VU

Ich habe geprüft:

Mandantenbegehren – Einspruch gegen das VU, klar
Statthaftigkeit – unproblematisch, Berufung kommt nicht in Betracht
Zulässigkeit:
Frist versäumt (Zustellung an beide Parteien gleichzeitig),
Möglichkeit WE: fehlendes Verschulden wegen Eigenmächtigkeit der Lebensgefährtin, sonst alle Vorkehrungen getroffen – mehr hätte er nicht tun können
außerdem die üblichen Formalitäten, Glaubhaftmachung etc.
→ Wiedereinsetzung → Einspruch gegen das VU → Zurückversetzung des Prozesses in die Lage vor der Säumnis

dann die Frage, ob es überhaupt sinnvoll ist, gegen das VU vorzugehen – jedenfalls dann nicht, wenn die Klage zulässig und begründet ist
Zulässigkeit unproblematisch, Mietgerichtsstand, subjektive Klagehäufung (einfache Streitgenossen)
Begründetheit:
1. Zuvielgezahlte Miete: Anspruch aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB – ohne Rechtsgrund
Miete ipso iure gemindert wegen Mangel?
Flächenabweichung jedenfalls nicht unerheblich, aber Flächenbestimmung überhaupt Vertragsbestandteil?
Im Vertrag selbst schon mal nicht, wohl auch keine Einbeziehung oder eigenständige Bindungswirkung des Exposés wegen „Ohne Gewähr“-Hinweis
Aber eventuell für den Mandanten bindende (nach § 164 analog, habe auch üvber 278 nachgedacht – aber vorvertraglich etwas schwierig - naja) Vereinbarung durch das Telefonat zwischen den Klägern und der Maklerin – Aussage gegen Aussage, Beweislast bei den Klägern, Maklerin als Zeugin angeboten, fraglich, was sie tatsächlich aussagen würde (dem Mandanten hatte sie es ja anders erzählt, aber wer weiß...)
Also aus anwaltlicher Vorsicht davon ausgegangen, dass der Beweis einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung gelingt, sodass Mangel der Mietsache (+).

Dann Prüfung, ob Rechte wegen des Mangels ausgeschlossen sind
kein Ausschluss wegen Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis
Ausschluss durch wirksamen Verzicht auf Geltendmachung durch das Telefonat zwischen den Parteien? Aussage „kleine Fläche günstig für uns“ wäre wohl so auszulegen, aber Beweisbarkeit? einziges Beweismittel: Zeugenvernehmung der Lebensgefährtin über das angehörte Telefongespräch, wäre wohl nicht verwertbar wegen Persönlichkeitsrechtsverletzung der Kläger (kein Hinweis, dass jemand mithört) – steht zumindest so im Kommentar, passt zwar hier nicht ganz, weil der Kläger nicht „auf laut gestellt“ hatte, aber naja. da muss man wohl befürchten, dass der Richter das als Beweis nicht akzeptiert, dann bleiben wir beweisfällig

Verwirkung? Zeitmoment wohl schon, immerhin haben sie neun Monate weitergezahlt, aber Umstandsmoment? Verletzung schutzwürdigen Vertrauens habe ich nicht gesehen durch das „reine“ Zahlen, alles andere ließ sich nicht beweisen

Insgesamt sind die Aussichten, was die „zu viel gezahlte“ Miete betrifft, also wohl eher so mittel, aber wer weiß – Prognoserisiko liegt wohl eher beim Mandanten

Anspruch wegen der Heizungsgeschichte
§ 536b II Nr. 1 scheitert am Verzug (kein Termin im MV, keine Frist gesetzt), Nr. 2 scheitert an der Dringlichkeit (lief ja alles ohne Probleme, eigentlich nur ein Wartungstermin)
dann § 539 iVm GoA, da hatte ich aber wirklich keine Zeit mehr (obwohl im BV die umfassende gutachterliche Überprüfung fettgedruckt UND unterstrichen war ;)), deshalb nur noch der Verweis auf die Verjährung nach § 548 II BGB – sechs Monate nach MV-Ende, also im Herbst ’16

Ergebnis: Einspruch schon sinnvoll, Erfolgsaussichten mittel

Anspruch gegen die Maklerin aus § 280 I BGB
Schuldverhältnis Auftrag, für einen Mäklervertrag hat es m.E. nicht gereicht (keine Gegenleistung, reine „Weiterleitung“ der Interessenten, damit liegt 562 wohl eher nicht vor)
Pflichtverletzung Falschangabe
Vertretenmüssen Fahrlässigkeit, Beweislast bei ihr wegen § 280 I 2 BGB
Schaden eventueller Zahlungsanspruch der Kläger

mögliches Vorgehen: Streitverkündung wegen Regressanspruch, Interventionswirkung etc.

Zweckmäßigkeit: Einspruch einlegen mit WE-Antrag, bzgl. Flächenproblem mit dem Ziel, vielleicht einen Vergleich rauszuholen, bzgl. Heizung mit Ziel Klageabweisung

Streitverkündung

für den praktischen Teil (SS ans Gericht) blieben noch großzügige zwanzig Minuten, zwar durfte man aufs Gutachten verweisen, das ist aber natürlich schwierig, wenn die Erfolgsaussichten dort eher mau sind, und man in der Klageerwiderung bluffen muss. Jedenfalls noch die Verjährungseinrede, außerdem natürlich WE-Antrag und Einspruch, aber alles nicht mehr schön.

Und jetzt ihr. :)